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2025年的丰台新址销冠——建发金茂·不雅宸，在习尚性事迹霸榜之后，再一次刷出存在感。
这一次，是因为一个小小的调规。
近日，不雅宸一期的开发单元北京兆兴房地产开发有限公司，向丰台规自分局央求变更花式设想决策，具体为：
拟在01地块负一层1＃楼东南角加多与02地块联通的通说念一处。 其余开发内容仍以原策动许可为准。2月6日，丰台规自分局公示了对于丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村矫正花式NY-030（南区）-01地块R2二类居住用地花式策动设想决策的评释。
从休养后的总平面图不错看到，位于西侧的01地块（一期）负一层1＃楼东南角，照实加多了一套长度约为15米的地下车库联通口。
伸开剩余94%同期，对比休养前后的经济技妙规划，新增了这条“地下车库联通通说念”之后，部分数据也发生了变化，粗俗活泼车库面积由15064.84㎡进步至15162.84㎡，加多了98㎡。
这导致，活泼车库面积、地下总建筑面积和总建筑面积这三个策动同步加多了98㎡。
活泼车库面积：20805.07→20903.07㎡；
地下总建筑面积：31625.31→31723.31㎡；
总建筑面积：92788.02→92886.02㎡。
此外，其余开发内容仍以原策动许可为准，其他数据保执不变。
这98㎡的小小的通说念，对于建发金茂·不雅宸的业主而言，其敬爱非同儿戏，这意味着一二期的联动筹商，将进一步真切。
在此之前，位于东侧的02地块（二期）的决策在出炉之初，就明确了一二期将连片开发。
大地上，两个小区之间的市政说念路策动了约186米的景不雅通衢，实现约17万㎡的地皮联动共营，构建“社区即城市”的微缩生态体系。
地下空间，两个小区的地下会所也策动联通，分享约5000㎡双会所，团员商务、宴请、通顺、雅聚等22大中枢功能。
而如今，跟着地下车库的联通，为生存动线的绽放进一步买通了阻点，落实了花式宣发时“功能性胜过单盘”，1+1>2的策动。
2月6日，建发金茂不雅宸（一期）方位的丰台槐新030-01地块更新了一张总平图。拟在地块负一层1# 楼东南角加多一处通说念，与02地块联通。其余开发内容仍以原策动许可为准。
不雅宸一期在西侧，二期在东侧。然则一期的大门朝西开，而二期大门朝东开。
两个小区背靠背，相对孤苦。有了这条地下通说念，双方业主无须过马路就不错纵贯对面，更方便配套分享，互补互利。
不雅宸的开发主体北京兆兴房地产开发有限公司建立于2024年12月，注册老本45.145亿元。建发房产和中国金茂差别执股64%和36%。
金茂华北公司副总张显刚担任花式公司董事长；建发房产北京总司理华晓巍任花式公司总司理。花式的营销矜重东说念主为孙朝杰，指导团队创造了不雅宸一期的逆市热销，颇受华晓巍器重。
建发金茂不雅宸（一期）方位丰台槐新030-01地块成交于2024年11月29日，由建发房产旗下福州裕诚房地产24.35亿元摘得，楼面价约4万元/㎡。
引入中国金茂，联手打造了建发在京的首个“讲究宋韵”系列居品，销售引导价8.3万/㎡。
一期开发用大地积约3.04公顷，其中地上建筑面积6.08万㎡，最高建筑58米，容积率2.0。策动11栋6-18F洋房+小高层，总户数为479户。共7个户型，面积段111-165㎡。
2025年3月23日首开，以35.98亿元的网签总和拿下往常丰台单盘销冠。收尾当今，累计网签373套，去化近或者。成交均价约7.86万元/㎡，成交金额悉数36.58亿元。
东侧的不雅宸二期花式方位的02地块成交于2025年6月24日，由建发+金茂集结体以20.8亿元底价摘得，折合楼面价4.02万元/㎡。
二期占地2.59公顷，地上建筑面积约5.21万㎡，建筑高度56.30米（最高），容积率2.0。共12栋6-17F洋房和小高层居品，当今取证房源共395套房源，主力建面约113/116/134/136/155㎡，另有一丝非标户型。
2025年9月份取证，预售均价8.5万/㎡，略高于一期。当今累计网签68套，去化率17%。成交均价约7.52万元/㎡，成交金额悉数6.38亿元。
二期拟售均价高于一期，但面前的成交均价比一期低了3000+。
与一期比较，二期砍掉了110㎡的三居居品，起步即是三面宽的四叶草户型。此外的户型景色、得房率等与一期基本一致。施舍方面亦然南向通面宽阳台+北向开导平台，边户有侧边/转角飘窗。
不雅宸一期卖得最佳的即是136㎡户型，属于明星户型。户型耿介，施舍面积多，动静分区的景色，四个卧室皆是南向或西向，采光面好。相通的，二期当今去化最佳的两栋楼：8# 和9# ，也皆是136㎡户型，占网签总套数的六成以上。
其余网签房源均为120㎡以下小户型，首层和顶层的非标户型由于单价相对低，也有不少意向买家。6 、7 两栋大户型暂未开售，当今唯独4 楼的155户型在售，暂无成交。
单价较高的大户型成交较少，无意亦然二期成交均价低于一期的原因之一。粗陋回溯一二期的拿地情况和清点其网签情况。
一期：网签373套，成交均价约7.86万元/㎡
2024年11月29日，米兰体育建发房产旗下的福州裕诚房地产以底价24.35亿元摘得丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村矫正花式NY-030（南区）-01地块，楼面价约4万元/㎡，销售引导价8.3万元/㎡。
随后，金茂通过股权谐和加入开发，与建发联手打造在北京的首个“讲究宋韵”系列居品，命名为建发金茂·不雅宸。
一期占地约3.04公顷，建筑限度界限约6.08万㎡，容积率2.0，策动11栋6-18层洋房+小高层，共479户。居品共7个户型，建面约111-165㎡。
2025年3月17日，建发金茂·不雅宸一期（备案名“不雅宸嘉园”）初次取证，获批2-11＃住宅楼，共10栋楼457套房源，准许销售面积58183.32㎡；3月25日开盘。
收尾2月7日，网签362套，去化率79.21%；签约面积45323.96㎡，套均约125.2㎡；成交均价约7.85万元/㎡；成交金额约35.6亿元。
2025年4月30日，一期第二次取证，推出剩下的1＃住宅楼22套，准许销售面积2700.84㎡。
收尾2月7日，网签11套，去化率50%；签约面积1201.89㎡，套均约109.26㎡；成交均价约8.09万元/㎡；成交金额约0.97亿元。
共计：一期网签373套，去化率77.87%；成交均价约7.86万元/㎡，约为销售引导价8.3万元/㎡的95折；总成交金额约36.57亿元。
二期：网签72套，成交均价约7.52万元/㎡
2025年6月24日，建发房产+金茂集结体以底价20.8亿元摘得丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村矫正花式NY-030（南区）-02地块，楼面价约40170元/㎡。
这是建发和金茂在北京的第三次联手。除了不雅宸一期，另外一个是海淀的建发·海晏。
该花式最终命名为建发金茂·不雅宸二期，占地2.59公顷，总建筑面积约8.11万㎡，容积率2.0，策动开发12栋6-17层洋房和小高层居品，共395户。
在居品上，二期和一期有诸多共同点，包括飞檐翘角的“讲究宋韵”配方、点状式布局等，同期，二期在园林景不雅、居品设想和配套门径上，作念了诸多升级。
不外，二期在面积段上与一期有所区别，顺利砍掉了通盘三居，起步即是113㎡的三面宽四叶草四居，最大面积达到165㎡，大户型占比激增。
2025年9月20日，乐鱼体育官方网站建发金茂·不雅宸二期（备案名“不雅璟嘉园”）取证，获批11栋楼368套房源，准许销售面积47238.28㎡。9月20日开盘。
收尾2月7日，网签72套，去化率19.57%；签约面积8968.42㎡，套均约124.56㎡；成交均价约7.52万元/㎡；成交金额约6.74亿元。
2025年10月31日，二期第二次取证，获批剩下的6＃住宅楼27套房源，拟售均价约8.51万元/㎡。收尾2月7日，该批次尚无网签。
总的来说，不雅宸一期的的事迹，无论是网签套数373套和去化率77.87%，照旧成交均价7.86万元/㎡，抑或是成交金额约36.57亿元，皆十分亮眼，称得上2025年丰台乃至北京楼市的头部红盘。
不外，居品升级且晚半年入市的二期，其72套的网签情况差强东说念主意，均价7.52万元/㎡相较一期也小降3400元/㎡，这也从侧面反应出北京新址商场的少顷万变和败坏性。
此番一期在照旧去化大部分的情况下，主动进行“微创”式的调规，对二期的“匡助”不言自明。
其也给北京有相似情况的“双子”楼盘提供了一个样本——在设想和社区相对寥寂的前提下，能否最大限制地实现配套分享，联通互补？
建发金茂不雅宸一期报复调规“输血”，二期去化不及2成仍难破局？建发金茂·不雅宸，有新算作了。
不同于以往的事迹霸榜，这一次的存在感，来自一期一份看似“微创”的策动休养。而这份调规的背后，藏着二期迟迟未能跟上一期措施的畏缩。
2月6日，丰台规自分局公示建发金茂·不雅宸一期的策动设想决策变更评释，中枢唯唯独句话：在一期负一层1号楼的东南角，新增一处与02地块（二期）联通的地下车库通说念。
这条连通口长度约15米、宽度6米多，总面积仅98㎡。但变化的是，活泼车库面积从20805.07㎡增至20903.07㎡，地下总建筑面积从31625.31㎡增至31723.31㎡，总建筑面积从92788.02㎡增至92886.02㎡。
其余开发内容均保执原策动不变，足见此次调规的针对性有多强。
为98㎡大费周章的原因在那儿？谜底，其实皆在二期的销售得益单里。
先看一组直不雅对比，凹凸立判：
一期2024年11月拿地，2025年3月开盘，收尾2月7日，累计网签373套，总成交金额约36.57亿元，成交均价约7.86万元/㎡，极端于销售引导价的95折，去化率接近8成。
反不雅晚半年入市、居品全面升级的二期，处境则略显无言。2025年6月，建发+金茂集结体以20.8亿元摘得二期地块，楼面价约40170元/㎡，延续了一期“讲究宋韵”的居品基因，还在园林、设想、配套上作念了升级，以至顺利砍掉三居，起步即是113㎡四居，主打高端改善，最大面积是165平四居，意图不绝一期的热度。
但践诺并未如预期般顺利。收尾2月7日，二期初次取证的368套房源仅网签72套，去化率不及2成（19.57%）；
成交均价约7.52万元/㎡，比一期低了3400元/㎡；
2025年10月31日第二次取证的27套房源，更是于今尚无一套网签。一边是一期的“通盘飘红”，一边是二期的“行径维艰”，这么的落差，放在职何一个房企身上，皆难以清静。
事实上，二期从入市之初就没罢手过“勉力”。
开盘前，花式就运转蓄客，推出“缴纳10万元意向金，每提前一周登记可减免1万元并享零星扣头”的计谋，全力引诱购房者缓和；
“十一”假期时候，还专门举办插花等主题步履，试图通过进步客户参与感，增强黏性、促进成交，但这些算作，并未带来打破性的去化后果。
而此次一期的调规，恰是二期解围的又一记“重拳”——看似是一期的眇小休养，实则是为二期“输血”，买通一二期的联动壁垒，最大化激活二期的价值。
早在二期策动出炉时，就明确了一二期“连片开发”的念念路：
大地上，两地块之间的市政说念路策动了186米景不雅通衢，实现17万㎡地皮联动，打造“社区即城市”的生态体系；
地下空间，两期的地下会所本就策动联通，分享约5000㎡双会所，涵盖商务、宴请、通顺、雅聚等22大中枢功能。
如今，地下车库连通口的新增，极端于买通生存动线的终末一个阻点。对二期业主而言，改日无论是驾车通行，照旧前去会所悠闲，走地下通说念皆愈加粗陋应承，尤其是在冬季或夜间，体验感大幅进步。
而这份“配套分享”的上风，恰是二期引诱改善客群的关节筹码——毕竟，在高端改善商场，配套的齐备性和粗陋度，通常是购房者决策的中枢身分之一。
{jz:field.toptypename/}有东说念主疑问，既然是买通一二期，为何调规图纸上只体现了一期的启齿？谜底很粗陋：这条地下连通口位于街坊路之下，而这条占地约5000㎡的L型街坊路，包摄权为不雅宸一期，这亦然一期本色容积率从2.0升至2.42的原因。如今，这份底本的“成本”，被挫折为联动二期、助力去化的“上风”，不得不说是一次好意思妙的布局。
二期的解围之路，仍有多重不利身分与悬念亟待破解。
最初是策动竣事的不笃定性，当今一期新版调规图纸中，仍未出现售楼处沙盘和宣传单上承诺的百米风雨连廊，这条未被纳入策动的连廊，如同悬在花式头顶的“利剑”，一朝无法竣事，无意会影响购房者的信任度，进而用功二期的去化。
其次是教师配套短板，花式周边以粗俗公立教师资源为主，优质学区资源不及，对有学龄儿童的改善家庭引诱力有限，且东侧策动的贸易轮廓体仍停留在图纸阶段。
价钱与竞品竞争力不及，其成交均价虽低于一期，但比较周边森与天成（7.24万/㎡）、中海公元里（6.29万/㎡）等竞品仍偏高，单价较周边次新楼盘向上约15%，容易分流预算明锐型改善客群，且区域自己的商场招供度有限，进一步加重去化压力。
细节隐患也破裂冷落，楼间距最近处仅28米部分邻近槐房西路的楼栋会受到交通杂音搅扰；
考中园林与下千里庭院虽具不雅赏性，但后续濒临较高线路成本。
另外，现阶段周边城中村也影响居住体验。
但不可否定的是，从前期的蓄客优惠、主题步履，到如今借助一期调规买通联动壁垒，不雅宸二期正在用尽观念“自救”。
另外，快刀书生了解到，官方发布了“北京市槐新组团醋厂地块及六必居寝室楼废除（含文物勘探）花式邻近既有地铁大兴线及19号线安全性影响评估招标公告”。
且丰台本年拟供地清单有丰台区槐新旧村矫正花式NY-030（北区）地块，这块地即是龙门醋厂的位置。
总之，新宫地铁站北侧两个地块要拆了。你们猜，二期不能的困局下，这个地块建发回会积极拿吗？
发布于：甘肃省